田步亮   草根首頁 | 設為首頁 | 加入收藏
安居樂業 - 田步亮首頁
三四線樓市萎靡不振的5大原因
2015-06-25
字號:
    2015年已經過半,縱觀上半年樓市,房地產市場已由低潮期走向回暖。但值得注意的是,由于供求關系的改變,城市間的房價分化也日益加劇,一線城市的房價漲幅較為明顯,甚至出現了“ 日光盤”,但多數三四線城市仍在持續下調。

    為什么一線樓市強勢回暖,二線樓市基本企穩,而三四線樓市依然萎靡不振?究其原因,大概如下:

    一,投資過度,供大于求,需求透支。

    三四線城市此前供給、投資過度超前,需求出現透支,目前庫存壓力比較大,房價也難現上漲。

    前些年數據顯示,一線城市供求比僅為0.64,而三四線城市,有的供求比則高達8以上,均存在嚴重供過于求的現象。我去過一些三四線城市,不再新增一套房,僅僅庫存房,足以夠去化兩三 年以上,不少大房企,甚至上市房企,都棄城敗走。

    二,從寵兒到棄子:大房企撤離三四線樓市。

    三四線城市的房地產市場像從天堂墜入了地獄。前幾年,在開發商因一二線城市限購而紛紛轉戰三四線城市之后發現,大量開發商在短期內云集,導致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉,經 歷“大躍進”后的三四線城市的樓市泡沫已經越積越大。尤其是隨著城鎮化的進一步加快,不少三四線城市掀起大規?!霸斐竊碩?,樓市潛在?;謊桿偌し?。三、四線城市,輻射能力有 限,但卻要拉起大城市框架,導致 “鬼城”頻現,房屋空置率居高不下或將面臨徹底崩盤的風險,這個現實讓很多開發商開始逃離,紛紛高調宣布回歸一二線城市。

    在繞了一圈之后,眾多房企開始重返一二線城市,從多家房企的反應來看,三四線城市樓市風險增大、利潤貢獻率較低和行政效率低下是造成房企逃離的主要因素。三四線城市的市場需求并 非部分開發商想象的那么大,在就業、服務配套等方面遠不如北上廣對投資者的吸引力,而且這些城市缺乏有效需求以及產業支撐,而且目前呈現過快發展,存在嚴重的房產投資虛旺的現象 。眼下這些三、四線城市的房地產利潤已經一降再降,但新盤依舊不斷入市;供給嚴重過剩,而國土部門還在督促開發商們抓緊開工,只要還有人肯出資,地方政府決不會吝嗇再度放量。面 對利潤空間與市場份額被無限壓縮的現狀,眾多房企不得不做好準備接受隨時出局的命運。

    房地產企業重回一二線城市趨勢明顯,新增購地三四線城市占銳減甚至為零,而三四線樓市可能會越來越差,增加了崩盤的可能性。

    三,各地“造城運動”,造就不少“鬼城”“爛盤”。

    國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組對12個省區的調查顯示,平均每個地級市要建約1.5個新城新區,144個地級城市竟然要建200余個新城新區。161個縣級城市中,提出新城新區建 設的有67個,占41.6%。目前各級政府熱衷擴張城市面積的做法十分危險,大躍進式的“造城運動”蘊藏的巨大風險不容忽視。

    事實上,由于缺乏有效的產業支撐,沒有足夠的人口,用鋼筋水泥和磚瓦石塊在短時間內人為造出的這些新城,到了夜晚一片漆黑,無人居住,成為“鬼城”。

    比如,一個極端的例子是,西南一個縣級市,在建的房地產開發面積達到1000萬平方米,可以提供超過10萬套住房,而目前市區總人口才30萬出頭。也就是說,至少需要15年才能完全消化現 有的住房。

    四、城市資源缺乏,人口只出不進。

    三四線城市大多外出務工占比較高,城市常住人口普遍低于戶籍人口,使得市內對新增住房的需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限,以及中心區域土地供應的較為充裕,更使得三線城市供 應過量的市場現象雪上加霜,因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中,整體供求風險較高。

    五、產業不發展,光靠房地產。

    長遠看,也許三四線城市將是房地產行業的下一個金礦?!俺欽蚧毯拋畬蟮哪諦棖繃Α?、“推進城鎮化,關鍵是提高城鎮化質量”等中央層面有關對城鎮化的表態,城鎮化將帶來三四線 房地產市場的春天。我國目前的城鎮化率是51.27%,根據日本和美國等發達國家的經驗,預計未來十年中城鎮化率每年提升 1.2個百分點,城鎮化每年將帶動11億平方米的商品房需求。這給 房地產上市公司提供了巨大的發展空間,那些在中小城市擁有豐富且廉價土地的上市公司將充分受益。

    三、四線城市并非沒有機會。只不過三、四線城市對房企的創新能力和成本控制能力要求較高。對于三四線城市的政府來說,應該積極發展自己的產業,產業發展之后,房地產行業自然會發 展起來。前段時間三四線城市吸引了太多的地產開發商,量上得太快,鬼城空城頻現、房企退出。但相信借助新型城鎮化的契機,加之政府各項政策對城市結構不合理現象的調整,未來三四 線樓市或許仍值得期待。

所有文章只代表作者觀點,與本站立場無關!
  • 三,各地“造城運動”,造就不少“鬼城”“爛盤”。

        國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組對12個省區的調查顯示,平均每個地級市要建約1.5個新城新區,144個地級城市竟然要建200余個新城新區。161個縣級城市中,提出新城新區建 設的有67個,占41.6%。目前各級政府熱衷擴張城市面積的做法十分危險,大躍進式的“造城運動”蘊藏的巨大風險不容忽視。

    我國目前的城鎮化率是51.27%,根據日本和美國等發達國家的經驗,預計未來十年中城鎮化率每年提升 1.2個百分點,城鎮化每年將帶動11億平方米的商品房需求。
    2016/2/29 9:05:26
評分與評論 真差 一般 值得一看 不錯 太棒了
姓名 
聯系方式
  評論員用戶名 密碼 注冊為評論員
   發貼后,本網站會記錄您的IP地址。請注意,根據我國法律,網站會將有關您的發帖內容、發帖時間以及您發帖時的IP地址的記錄保留至少60天,并且只要接到合法請求,即會將這類信息提供給有
關機構。詳細使用條款>>
草根簡介


中國房地產全程服務專家!上海策中管理咨詢機構首席房地產專家;資深管理咨詢師、策劃師、培訓師;上海交通大學海外教育學院講座教授;上海財經大學財華金融地產研究院研究員;中國品牌發展戰略聯盟房地產行業專家;中國房地產“全新管理.全程策劃.全員營銷.全員服務”、“轉型期創新管理與資金運籌”、“系統化采購招投標與精細化精品施工”等課題專業講師;首創置業顧問冠軍團隊“6+2六化兩師”標準化、個性化“雙服務體系”王牌教練;中國房地產估價師與經紀人學會注冊會員;政府機構、高等院校、品牌企業等特邀講師;文章頻頻見諸《人民日報》、新華社《經濟參考報》、《證券日報》、上?!緞旅褳肀ā?、《浙江日報》、江蘇《揚子晚報》、廣東《二十一世紀經濟報道》、杭州《錢江晚報》、河南建設廳《中州建設》雜志等。電子郵箱[email protected]  工作QQ:1518317306
最新評論 更多>>

最新文章 更多>>
關于我們  聯系我們:QQ513460486 郵箱:[email protected]
CopyRight © 2006-2013 北单比分推荐app www.226399.live All Rights Reserved 北单比分推荐app
{ganrao} 微信打鱼游戏赚钱 三码中奖期期公开1一 海王捕鱼内购破解版下载 吉祥棋牌白城麻将辅助 亦乐贵州捉鸡麻将下 幸运赛车历史开奖结果 现在靠互联网怎么赚 欢乐捕鱼破解内购版 奕趣贵州麻将一级代理 利升国际棋牌安卓 最赚钱的网络游戏 老奇人精选16码期期中 nba上海队 13637精选24码 e球彩比分赔率 湖南红中麻将下载免费平台